Kể từ ngày 1/8/2024, cả ba bộ luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã có hiệu lực chính thức… Đây là cột mốc quan trọng trong việc quản lý, hoạch định và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Cuộc Chơi Mới – Chỉ Dành Cho Những Doanh Nghiệp Thực Lực
Kể từ ngày 1/8/2024, ba bộ luật quan trọng – Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở (sửa đổi) – chính thức có hiệu lực.
Mặt khác, cùng lúc Nhà nước cũng sửa đồng bộ các luật liên quan đến phát triển nhà ở, thị trường bất động sản, đất đai… Đây là hành động thể hiện sự quyết tâm và đồng bộ của pháp luật và tác động trực tiếp, trực diện đến các dự án nhà ở, BĐS, đất đai, tín dụng.
Các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với thách thức lớn hơn trong việc phát triển dự án. Họ không thể triển khai dự án mới với các chiến lược huy động vốn ngắn hạn hay đón sóng, lướt sóng ảo… mà phải thực sự đầu tư một cách nghiêm túc cùng với năng lực tài chính vững mạnh.
Các luật có hiệu lực cũng sẽ dẫn tới sự thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Doanh nghiệp có quy mô nhỏ sẽ phải có chiến lược như tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các doanh nghiệp mới có đủ năng lực để tiếp cận với việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.
Những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới bất động sản, loại bỏ những môi giới “tay ngang”, không thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề. Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,… sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất… khỏi thị trường BĐS.
Do đó, thời gian tới, thị trường sẽ chỉ còn “chỗ đứng” cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án đô thị có quy mô lớn với hạ tầng, tiện ích đồng bộ; đồng thời, có khả năng tận dụng hiệu quả các lợi thế để tiết giảm chi phí đầu tư.
Thị Trường Bất Động Sản đã bắt đầu một chu kỳ mới
Trên nền tảng tăng trưởng kinh tế vượt kịch bản đề ra, tín dụng đã có những dấu hiệu tích cực, mặt bằng lãi suất vay vẫn thấp, giải ngân đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy, pháp lý mới đều góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.
Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý “chờ đợi” sẽ được tháo bỏ. Các chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng. Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào bất động sản. Môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới tích cực nâng cao năng lực, tuyển quân, bồi dưỡng kiến thức, đáp ứng các quy định mới,…
Đây được xem là nỗ lực từ phía chính phủ nhằm mục đích để các chính sách sớm thẩm thấu vào thị trường và hỗ trợ thị trường BĐS sớm phục hồi ngay trong năm 2024. Trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới “ngấm”, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phục hồi bền vững với kết quả tốt dần lên.
Dự báo đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn.
Cơ Hội Vàng Dành Cho Các Nhà Đầu Tư Bất Động Sản Thông Thái
Hiện nay bảng giá đất được cập nhật hàng năm, phân quyền xuống địa phương. Các thông tin về giá đất chặt chẽ, rõ ràng, để thị trường minh bạch và công bằng hơn. Như vậy bộ 3 luật bất động sản khi chính thức đưa vào đời sống thì nhà đầu tư có lợi gì?
Đầu tiên, trước hết, đó là việc Luật Đất đai (sửa đổi) đã bãi bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường:
- Như vậy, giá “ảo” sẽ giảm bớt do thị trường BĐS minh bạch hơn.
- Giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, người dân được hưởng lợi khi bị thu hồi đất.
- Luật Đất đai mới hướng đến quyền lợi của người mua nhà khi chính thức cấp chứng nhận quyền sở hữu cho đất chưa có sổ từ sau năm 2014.
Thứ hai, đối với việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh BĐS mới áp dụng quy định:
- Đối với việc đặt cọc, chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán.
- Người mua đóng tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở cho bên mua.
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực sẽ tác động lớn đến người mua nhà theo hướng bảo vệ, tăng cường quyền và lợi ích của họ, không còn là bên thất thế trong “sân chơi” BĐS do hạn chế được phát sinh các vụ việc lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trong suốt thời gian qua.
Thị trường vẫn luôn có cơ hội tốt dành cho các nhà đầu tư thông minh và nhanh nhạy. Họ sẽ nhìn ra những sản phẩm giá rất tốt trên thị trường và tạo ra dòng tiền tốt. Đây sẽ là những sản phẩm bởi những người bị áp lực về tài chính đang phải bán tháo, bán cắt lỗ. Trong đó, có một số nhà đầu tư quyết định xuống tiền rất nhanh nếu đã xác định được các sản phẩm phù hợp về giá thành hay độ hiếm của sản phẩm.
Sau khi trải qua một thời kỳ thanh lọc của thị trường, các nhà đầu tư, khách hàng đang ngày càng thông thái hơn, kinh nghiệm hơn nên hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường sẽ theo hướng thực chất hơn, ổn định hơn nên ưu tiên những khoản đầu tư trung và dài hạn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư phải có chiến lược bài bản mới có thể đảm bảo lợi nhuận như kỳ vọng.