Tỷ suất sinh lời của shophouse ở một số thành phố lớn như Tp.HCM, Bình Dương rơi vào khoảng 6 – 7%, thời hạn sở hữu ngắn thì có nên dùng đòn bẩy tài chính đầu tư loại hình này không? hiệu quả khai thác ra sao? Bài viết sau đây sẽ giải đáp thắc mắc chung của nhiều nhà đầu tư BĐS dòng tiền.
Tiềm năng đầu tư và kinh doanh
Shophouse – mô hình nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh – dù chỉ là loại hình mới nổi gần đây nhưng thị trường shophouse của Việt Nam nhìn chung hứa hẹn một kênh sinh lợi không kém cạnh tranh so với loại hình bất động sản khác.
Shophouse luôn được đánh giá cao về tiềm năng kinh doanh phụ thuộc vào vị trí và cách lựa chọn sản phẩm kinh doanh ở shophouse sao cho phù hợp với sức cạnh tranh và nhu cầu của cư dân tại đây. Tuy nhiên giới chuyên gia xác định giá trung bình tỷ suất lợi nhuận có thể đạt đến 12%, cao hơn so với chung cư thương mại và đặc biệt sẽ có tính gia tăng tốt hơn nhờ vị trí và khách du lịch ngày một tăng.
Khi xem xét yếu tố này, nhà đầu tư shophouse sẽ nhìn trước được bối cảnh cạnh tranh nếu đầu tư tại đây như càng ít shophouse, trung tâm thương mại, khu mua sắm thì áp lực cạnh tranh nếu cho thuê shophouse lại càng giảm. Nếu phân tích sâu hơn, quý nhà đầu tư có thể xét đến ngành kinh doanh dự kiến của mình, cụ thể về mặt hàng kinh doanh đồng thời cũng nên khảo sát kỹ hơn về các đối thủ có cùng hoặc gần với mặt hàng dự kiến kinh doanh.
Do các căn shophouse được tạo ra chủ yếu để phục vụ cư dân và khách du lịch tại dự án nên dù mang những ưu điểm vượt trội nhưng nguồn cung ra thị trường lại ít dựa trên số lượng khách hàng đổ về so với nhu cầu đầu tư nên các sản phẩm shophouse luôn đứng top đầu. Theo nghiên cứu, số lượng shophouse trong phân khúc tầm trung đang phát triển dao động từ 2% đến 3%, trong đó tỷ lệ căn shophouse lớn nhất hiện nay chỉ là 5% tại các khu đô thị lớn.
Điểm hòa vốn
Về bài toán kinh doanh, nhà đầu tư cần tính toán làm sao khoản thu từ khai thác cho thuê bù được tiền gốc và lãi vay hàng tháng là hợp lý. Khoản tiền cho thuê mỗi tháng thực tế có thể bù cho tiền gốc và lãi của khoản vay trong thời hạn vay? Bắt đầu từ năm thứ mấy, nhà đầu tư sẽ nhận được khoản lợi nhuận cho thuê từ căn shophouse? Tuy nhiên, cần xem xét lợi tức thu được ở mức thấp hay cao? khoảng từ 5 -6%/năm hay trên 10%/năm?
Ngoài ra, nhà đầu tư cần xem xét thêm căn shophouse thuộc dự án khép kín hay dự án mở. Đối với các dự án cao cấp, khép kín, shophouse chủ yếu phục vụ dân cư của dự án. Còn với các dự án mở, shophouse có thể phục vụ cộng đồng cư dân xung quanh, dễ khai thác cho thuê hơn.
Về hiệu quả đầu tư, vay ngân hàng trong thời gian dài để đầu tư sản phẩm có tỷ suất sinh lời, nhà đầu tư cần xác định giá shophouse là bao nhiêu? Song song đó thì tỷ suất sinh lời ít nhất từ 6% là có khả năng đầu tư với đòn bẩy tài chính.
Vì thế, việc xác định mục tiêu hàng đầu khi đầu tư căn shophouse là gì? Nếu để cho thuê, không phải tự kinh doanh, nhà đầu tư nên lựa chọn căn shophouse có thời hạn sở hữu còn dài, cơ sở vật chất tốt, mật độ lấp đầy dân cư cao mới có thể khai thác hiệu quả.
Chuyên gia tư vấn đầu tư shophouse ở đâu?
Shophouse là loại hình bất động sản được thiết kế để khai thác kinh doanh, tạo nguồn thu ổn định cho chủ sở hữu, trong đó vị trí và lượng khách là những yếu tố then chốt. Hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ và mở rộng không gian đô thị của Bình Dương, khái niệm về vị trí tốt không còn giới hạn trong các khu vực trung tâm truyền thống vốn chật hẹp.
Đặc biệt, các shophouse nằm trong khu đô thị cao cấp thường được đánh giá cao hơn cả. Ngoài lợi thế về lượng khách hàng tiềm năng sẵn có, chủ sở hữu các shophouse này còn được tận hưởng hệ thống tiện ích, dịch vụ đẳng cấp, môi trường sống văn minh và hạ tầng đồng bộ nhờ quy hoạch tổng thể của toàn khu. Với tính năng “2 trong 1”, shophouse không chỉ là công cụ kinh doanh mà còn nâng cao chất lượng cuộc sống cho người sở hữu.
Vì thế, theo đánh giá của giới đầu tư, dòng sản phẩm shophouse sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới. Các shophouse tại Bình Dương không chỉ có vị trí tốt, dòng khách tiềm năng dồi dào, mà còn được thiết kế và quy hoạch thông minh, biến chúng trở thành những “gà đẻ trứng vàng” thực sự. Tuy nhiên, việc sử dụng đòn bẩy phải hết sức thận trọng với điểm hòa vốn và chỉ dành cho những nhà đầu tư kinh nghiệm.