Nguồn: Internet
Nhà ở xã hội (NƠXH) từ lâu đã được xác định là một trong những chính sách trọng điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và góp phần đảm bảo an sinh xã hội, công bằng xã hội. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được Chính phủ dành riêng để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội là một bước đi quyết liệt, thể hiện quyết tâm chính trị cao. Tuy nhiên, khi nhìn vào thực tế triển khai, câu hỏi đặt ra là: Liệu đây có thật sự là cơ hội cho người thu nhập thấp hay chỉ là cuộc chơi của các nhà đầu tư lớn?
Chính sách lớn, quyết tâm cao nhưng triển khai còn nhiều bất cập
Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021-2030 cùng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (sau nâng lên 145.000 tỷ) là một chủ trương lớn nhằm hiện thực hóa giấc mơ an cư cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, theo báo cáo từ Bộ Xây dựng và các địa phương, tính đến nay mới có khoảng 657 dự án được triển khai, số căn hoàn thành chỉ đạt khoảng 15,6% mục tiêu đến năm 2025. Giải ngân gói tín dụng ưu đãi cũng rất thấp, chỉ đạt khoảng 1-2% tổng quy mô.
Nguyên nhân sâu xa nằm ở các điểm nghẽn mang tính hệ thống như: thủ tục đầu tư, phê duyệt dự án NƠXH vẫn phức tạp, thậm chí còn rườm rà hơn nhà ở thương mại; nguồn cung dự án hạn chế do quỹ đất chất lượng, vị trí thuận tiện còn thiếu; chi phí đầu tư cao do giá vật liệu xây dựng và chi phí lao động tăng; và sự thiếu quan tâm, quyết liệt từ một số địa phương trong việc đưa chỉ tiêu phát triển NƠXH vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội.
Cải cách thủ tục hành chính: Bước đi quan trọng nhưng chưa đủ
Quốc hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm đẩy nhanh tiến độ phát triển NƠXH, trong đó nổi bật là:
- Giao chủ đầu tư dự án NƠXH không phải qua đấu thầu, rút ngắn thời gian thủ tục từ hơn 270 ngày xuống tối đa 75 ngày, cắt giảm khoảng 70% thời gian thực hiện so với trước đây.
- Bỏ bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, tiết kiệm thêm 65 ngày.
- Thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia hoạt động không vì mục đích lợi nhuận, hỗ trợ đầu tư NƠXH và hạ tầng.
- Mở rộng đối tượng được mua, thuê NƠXH, phân cấp cho chủ đầu tư quyết định giá bán trên cơ sở tính đúng, tính đủ.
- Cải cách thủ tục hành chính, phân cấp phân quyền nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tiếp cận1.
Dù vậy, các cải cách này mới chỉ tháo gỡ phần nào những rào cản về thủ tục, chưa giải quyết triệt để các vấn đề về nguồn cung, chi phí và cơ chế tài chính.
Thực tế thị trường: NƠXH vẫn là sân chơi của nhà đầu tư lớn
Mặc dù chính sách đã có, nhưng thực tế cho thấy NƠXH vẫn chưa thực sự tiếp cận được đại đa số người thu nhập thấp. Lãi suất gói tín dụng ưu đãi thực chất là tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 7-8%, thời gian ưu đãi chỉ 3-5 năm, không bằng các gói tín dụng ưu đãi truyền thống 4,8-5% và thời hạn vay dài đến 25 năm. Điều này khiến doanh nghiệp nhỏ và người thu nhập thấp khó tiếp cận vốn.
Bên cạnh đó, chi phí đầu tư cao do giá đất đai, vật liệu xây dựng và chi phí lao động tăng cao khiến giá bán nhà ở xã hội dao động ở mức 20-30 triệu đồng/m2, vẫn là mức giá khó với nhiều người lao động. Do đó, chỉ các nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và khả năng chịu rủi ro mới có thể tham gia hiệu quả vào phân khúc này, trong khi doanh nghiệp nhỏ và người mua nhà thực sự vẫn bị loại trừ.
Nguồn: Internet
Nghịch lý cung – cầu và những hệ lụy xã hội
Một nghịch lý hiện hữu là người có nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn nhưng nguồn cung hạn chế, thủ tục và chi phí cao khiến doanh nghiệp ngại đầu tư, dẫn đến nguồn vốn tín dụng ưu đãi khó giải ngân. Nhiều dự án NƠXH ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, nên khó thu hút khách hàng. Một số địa phương chưa quyết liệt triển khai, thậm chí chưa khởi công dự án nào, khiến mục tiêu phát triển NƠXH không đạt yêu cầu.
Điều này làm dấy lên lo ngại rằng, gói tín dụng lớn và chính sách ưu đãi đang trở thành sân chơi cho các nhà đầu tư lớn, trong khi người lao động, công nhân và người thu nhập thấp vẫn chưa tiếp cận được nhà ở phù hợp. Nếu không có sự điều chỉnh sâu rộng và đồng bộ, giấc mơ an cư xã hội hãy còn xa vời.
Để chính sách nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng thực sự trở thành cơ hội thiết thực cho người thu nhập thấp, chúng ta cần một sự quyết liệt và đồng bộ trong từng giải pháp. Trước hết, việc cải cách thủ tục hành chính cần được đẩy mạnh sâu rộng hơn nữa, rút ngắn tối đa thời gian phê duyệt dự án và đơn giản hóa quy trình cấp phép, nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho cả doanh nghiệp lẫn người dân. Song song đó, cần tăng cường nguồn cung các dự án nhà ở xã hội chất lượng, ưu tiên quỹ đất ở những vị trí gần trung tâm, nơi có hạ tầng đồng bộ, để thực sự thu hút khách hàng và đáp ứng nhu cầu thực tế. Về mặt tài chính, cơ chế ưu đãi cần được điều chỉnh hợp lý hơn với lãi suất thực sự thấp, thời gian ưu đãi kéo dài, giúp giảm bớt gánh nặng chi phí vay vốn cho doanh nghiệp và người mua nhà. Đồng thời, việc hỗ trợ tài chính trực tiếp cho người thu nhập thấp thông qua các chương trình cho thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội với mức giá phù hợp sẽ giúp họ dễ dàng tiếp cận hơn với mái ấm của mình. Cuối cùng, sự vào cuộc mạnh mẽ và trách nhiệm của chính quyền địa phương là yếu tố quyết định, khi họ cần đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và giám sát thực hiện một cách nghiêm túc, để những chính sách không chỉ nằm trên giấy mà trở thành hiện thực.